Ein Haus kaufen in Italien. Wer das schon einmal im Sinn hatte, der ist hier richtig. Mit diesem Beitrag wollen wir allen, die mit dem Kauf einer Immobilie in Italien liebäugeln, unsere (durchweg positiven) Erfahrungen weitergeben.

Haus kaufen in Italien – Unsere 6 Schritte zum Traumdomizil

Unsere Journey zu einem eigenen Haus in Italien startet im Mai 2020 eher zufällig. Mit dem zunehmenden Frust des (Teil-) Lock-downs im ersten COVID-Jahr, malten wir uns einen schönen Sommerurlaub in Italien aus. Im Zuge unserer Google Suche kamen wir an einer Immobilienseite vorbei und stießen dabei auf das folgende Bild:

Schon immer war der Meer-, See- oder Bergblick für uns ein Entscheidungskriterium bei der Buchung einer Ferienimmobilie. Und dieser Blick war ein echter Volltreffer. Unser erster Gedanke: Photoshop!

Das Bild stellte sich dann auch als Animation heraus, wenn auch aus heutiger Sicht sehr nah an der Wirklichkeit.

Geflasht von den Bildern und dem eher spontanen Gedanken an ein eigenes Haus in Italien, nahmen wir Kontakt zu der Maklerin auf. Dies taten wir nicht, ohne uns vorher noch über den Iseosee zu informieren. Denn von diesem hatten wir zuvor noch nie etwas gehört.

Als erstes stießen wir auf das Kunstwerk „Floating Piers“ von Jeanne-Claude und Christo aus dem Jahr 2006. Das Projekt, welches es auf immerhin 1,3 Millionen Besucher gebracht hat, war uns bekannt.

Mit dem Bauch war die Entscheidung bei uns beiden relativ schnell getroffen. In diesem Haus und an diesem See, da sehen wir uns.

Haus kaufen Italien – Unser Weg

Wie immer geht der Bauch bei der Entscheidung voran, bevor der gesunde Menschenverstand diese dann im Nachhinein legitimiert. Nach unserer Bauchentscheidung für die Immobilie standen folgende Fragen an:

1. Entsprechen die Bilder der Realität vor Ort? Wie weit müssen wir fahren und wie oft werden wir das Objekt wirklich nutzen?
2. Ist das Objekt finanziell machbar und wirtschaftlich sinnvoll?
3. Wie läuft der Haus kaufen in Italien Prozess rechtlich ab?
4. Welche wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken gibt es beim Kauf (in unserem Fall besonders wichtig, da es sich um einen Neubau handelte, der gerade erst gestartet wurde)?
5. Wie bekommen wir die Möbel ins Haus?
6. Wollen wir die Immobilie vermieten und wie organisieren wir diese?

Startpunkt: Die Besichtigung vor Ort

Nach einem ausführlichen Gespräch mit der Maklerin entschlossen wir uns, das Grundstück kurzfristig vor Ort zu besichtigen. Als ersten logischen Schritt fuhren wir kurzfristig an den Iseosee. Entfernung von zu Hause: 500 km, Fahrtdauer: 6h. Für ein verlängertes Wochenende etwas zu weit, aber für einen ein- bis zweiwöchigen Urlaub genau richtig.

Unser Haus sollte Teil einer größeren Anlage mit insgesamt 12 Wohneinheiten werden. Die Grundmauern standen bereits und wir konnten uns das Endprodukt ganz gut vorstellen.

Die Besichtigung der Baustelle überzeugte uns. Der Blick von der Terrasse des Hauses war noch eindrucksvoller als auf dem Bild.

Eine Vorortbesichtigung vor dem Kauf versteht sich von selbst. Nur vor Ort kann man kleinere, aber dennoch wichtige Fragen beantworten, zum Beispiel:

• Ist der Blick so wie erwartet und unverbaubar?
• Wie gut ist die Nahversorgung (v.a. Supermarkt)?
• Wer werden die Nachbarn sein (in unserem Fall ein international gemischtes Publikum im Ressort, eine Mailänder Familie mit Wochenendhaus zur Linken und ein einheimisches, sehr nettes, älteres Ehepaar zur Rechten)?

Finanzplan: Liebhaberei oder Investition

Haus kaufen Italien: Rechnet sich das? Kann man für den Preis einer Immobilie nicht ein Leben Urlaub machen wo man will? Diese Frage hört man oft, wenn man das Thema Ferienimmobilie in der Familie oder mit Freunden diskutiert.

Für uns war von Anfang an klar, dass wir die Immobilie auch vermieten wollen. Die wirtschaftliche Betrachtung sind wir wie folgt angegangen:

Schritt 1: Kalkulation des Gesamtpreises

Der Gesamtpreis setzt sich aus den folgenden Komponenten fest:

• Kaufpreis gemäß verhandeltem Angebot
• Italienische Mehrwertsteuer: 10% des Kaufpreises
• Makler (in unserem Fall ein deutscher Satz zwischen 3 und 4%)
• Notar, Steuern und sonstige Nebenkosten: 2-3% des Kaufpreises
• Einrichtung (Küche, Möbel), außer diese ist bereits im Kaufpreis mit enthalten

Auf jeden Fall sollte man bei den sonstigen Nebenkosten einen kleinen Puffer mit einkalkulieren. Dies gilt um so mehr für Neubauten. In unserem Fall schlugen ganz zum Schluss noch ein paar Tausend Euro für die Erschließungskosten auf. Spricht man selber nicht fließend italienisch, kommen beim den Notarterminen (siehe unten) noch Kosten für einen Vertreter hinzu.

Schritt 2: Festlegung des einzusetzenden Eigenkapitals

Die Festlegung des einzusetzenden Eigenkapitals hängt natürlich davon ab, welche Summe grundsätzlich zur Verfügung steht und wie viel man über einen Bankkredit finanzieren kann. In der aktuellen Zinssituation macht aus der Perspektive eines Investors (die nahmen wir auch ein) eine hoher bankfinanzierter Anteil Sinn. Denn aktuell zahlt man nicht einmal 1% Zinsen für einen Bankkredit.

Ein hoher Kreditanteil wirkt sich dann auch sehr positiv auf die Eigenkapitalrendite (ROE) aus (siehe Schritt 4).

Wir entschieden uns für einen Eigenkapitalanteil von 20% (bezogen auf d. Den Rest finanzieren wir über eine Bank in Deutschland.

Für unsere Musterrechnung treffen wir folgende Annahmen (diese weichen von unseren tatsächlichen Werten ab):

• Gesamtinvestition: 500.000 EUR
• Anteil Bankkredit: 400.000 EUR (Zinssatz 1% p.a. bzw. 4.000 EUR p.a.)
• Anteil Eigenkapital: 100.000 EUR

Schritt 3: Analyse des Cash Flows aus Vermietung

Den Cash Flow aus Vermietung brachten wir durch ein Gespräch mit einer lokalen Vermietungsagentur in Erfahrung. Er setzt sich wie folgt zusammen:

• Bruttomiete je Woche: 1.500 EUR
• Anzahl der vermieteten Wochen p.a.: 18 (der Durchschnitt bei Ferienimmobilien soll bei 16 Wochen liegen. Wie sind hier aber aufgrund der Attraktivität unserer Immobilie bullish. Zudem kann man in der Region um den Iseosee auch ganzjährig Urlaub machen.)
• Kosten der Vermietungsagentur: 32% der Bruttomiete (20% für den Service, 12% für das Marketing über AirBnB, FeWo-direkt und Booking.com)
• Italienische Steuern (in Deutschland muss dafür nichts mehr versteuert werden): Pauschal 21% auf die Bruttomiete abzüglich der 20% Kosten für den Service der Vermietungsagentur
• Betriebskosten: Circa. 300 Euro pro Monat (Wasser, Energie, Versicherung, Hausmeister)

Bei der Annahme zu den vermieteten Wochen betrachten wir uns für den Fall der Eigennutzung als unsere eigenen Kunden. Sollten wir das Haus in der sommerlichen Hochzeit im August selber nutzen, so überweisen wir uns gedanklich die Miete hierfür. Dies erscheint uns sinnvoll, um die Rentabilität des Investments korrekt zu bewerten (woanders müssten wir auch Miete bezahlen).

Schritt 4: Kalkulation der Eigenkapitalrendite (ROE)

Die oben getroffenen Annahmen führen zu einer Eigenkapitalrendite in Höhe von 6,3%.

Diese Eigenkapitalrendite ist nicht schlecht (vor allem nach Steuern!). Und sie vermittelt das Gefühl, auch aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine gute Investition zu tätigen. Dazu kommt ja noch die kostenfreie Nutzung der Immobilie außerhalb der angenommenen 18 Wochen Vermietung.

Der Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital kann zur Tilgung des Bankkredits genutzt werden. Bei 2% anfänglicher Tilgung p.a. müssen 8.000 EUR getilgt werden. Über 6.000 EUR kommen davon schon aus der Vermietung. Es verbleibt also eine Netto Cash Flow von -2.000 EUR p.a.

Aufgrund der steigenden Beliebtheit des Sees vor allem bei den Mailändern rechnen wir insgeheim auch mit einer einer kleinen aber stetigen Wertsteigerung der Immobilie. Diese käme dann noch obendrauf.

Anhand dieser Musterrechnung kann jeder die einfache Kalkulation für seine Wunschimmobilie einmal nachrechnen.

Kaufprozess: Zwei Treffen mit dem Notaio

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Haus kaufen Italien Risiken

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Die Einrichtung

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Vermietung der Immobilie

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